Como conferir se o reajuste do contrato do condomínio está certo

Todo mês de aniversário do contrato chega o e-mail: o valor sobe, e a justificativa é uma frase — “conforme índice previsto em contrato”. Quase ninguém confere, e o motivo é razoável: conferir exige abrir o contrato, achar a cláusula, procurar a série do índice e fazer uma conta que ninguém lembra como faz.

Este guia é essa conta.

O que você precisa em mãos

Três coisas, e todas estão no contrato:

1. O valor que está sendo corrigido. Normalmente o valor mensal atual, e não o valor original do contrato — cada reajuste parte do resultado do anterior.
2. O índice escrito na cláusula. Em contrato de condomínio costuma ser IGP-M, IPCA ou INPC. Não presuma: contratos de manutenção e de limpeza frequentemente usam índices diferentes dentro do mesmo prédio.
3. O período de correção. Em geral os 12 meses anteriores ao mês de aniversário, mas a cláusula pode definir outra janela — e é ela que vale.

Se a cláusula não disser qual índice, ou disser “índice oficial” sem nomear, isso não é detalhe de redação: é o ponto em que a discussão com o fornecedor deixa de ter resposta objetiva. Anote para corrigir no próximo aditivo.

A conta: multiplicar, nunca somar

Aqui está o erro mais comum, e ele favorece quem cobra.

A variação acumulada de um índice não é a soma das variações mensais. Cada mês incide sobre o resultado do mês anterior, então os percentuais se compõem. Um índice de 1% ao mês por 12 meses não dá 12%: dá 12,68%. Parece pouca diferença; num contrato de R$ 5.000, são R$ 34 por mês que ninguém percebe, e que voltam no ano seguinte porque a base já subiu.

A fórmula é a multiplicação dos fatores mensais:

fator = (1 + i₁) × (1 + i₂) × ... × (1 + i₁₂)
valor novo = valor atual × fator

Onde cada i é a variação daquele mês em decimal — 0,42% vira 0,0042.

Na planilha, com as doze variações em porcentagem na coluna A:

=B1 * PRODUTO(1 + A1:A12/100)

Em que B1 é o valor atual. Feche a fórmula com Ctrl+Shift+Enter se sua planilha for antiga.

Onde achar a série oficial

Todos esses índices estão no Sistema Gerenciador de Séries Temporais do Banco Central, que é público, gratuito e não exige cadastro. Você escolhe a série, o período, e ele devolve a variação de cada mês:

• IPCA — série 433
• IGP-M — série 189
• INPC — série 188

Use sempre a fonte oficial, e não o número que circula em notícia: matéria de jornal costuma arredondar e às vezes cita o acumulado de 12 meses de um mês diferente do seu período.

O detalhe que mais gera discussão: a defasagem

Índice de um mês não sai no mesmo mês. O IGP-M de agosto é divulgado no fim de agosto; o IPCA de agosto sai em meados de setembro. Então um contrato que reajusta em 1º de setembro não tem o índice de agosto fechado a tempo, e a cláusula precisa dizer o que fazer: normalmente ela usa o período que termina dois meses antes.

Quando o fornecedor usa um período diferente do que a cláusula define, o valor sai errado sem que ninguém tenha agido de má-fé. É a divergência mais frequente e a mais fácil de resolver: mostre a cláusula, mostre o período, refaça a conta.

Um exemplo completo

Contrato de manutenção de elevadores, R$ 2.100,00 por mês, corrigido pelo IPCA. No período da cláusula, o IPCA acumulado foi de 3,81%.

Valor atual	R$ 2.100,00
Índice acumulado no período	3,81%
Valor devido	R$ 2.180,06
Valor cobrado pelo fornecedor	R$ 2.190,00
Diferença	R$ 9,94 por mês

Dez reais. Parece irrelevante — e é justamente por parecer que ninguém confere. Só que são R$ 119,28 no ano, num contrato só; e o reajuste do ano seguinte parte de R$ 2.190,00 em vez de R$ 2.180,06, então a diferença não some: ela cresce. Num prédio com oito contratos, o mesmo descuido repetido oito vezes é uma linha inteira da prestação de contas.

O que fazer quando a conta não bate

Não comece acusando. Na maioria das vezes o erro é de período ou de índice, não de intenção.

1. Escreva a conta. Valor de partida, índice, período, variação acumulada, valor devido, valor cobrado, diferença.
2. Cite a cláusula que define o índice e o período, com o número.
3. Peça a memória de cálculo do fornecedor. Quem calculou certo manda em cinco minutos; quem não calculou vai recalcular.
4. Registre por escrito, mesmo que a conversa comece no telefone. Se a diferença for reconhecida, o acerto costuma ser retroativo.

A frase que resolve é objetiva: “pela cláusula 8.2, o índice é o IPCA do período de X a Y, que acumulou 3,81%. O valor devido é R$ 2.180,06 e o boleto veio R$ 2.190,00.” Isso é uma conta, e conta se confere. “Acho que subiu demais” é opinião, e opinião se discute para sempre.

Antes do próximo aniversário

Duas coisas evitam a discussão inteira no ano que vem:

Anote a data. O reajuste chega junto com o boleto, e a essa altura discutir já é reclamação. Saber que o aniversário do contrato é em março coloca a conferência antes da cobrança.

Confira a cláusula agora, não em março. Se ela não nomear o índice ou não definir o período, esse é o problema a resolver — e o momento de resolver é quando não há dinheiro em disputa na mesa.